Commission d'agence immobilière en Belgique : que prévoit la proposition de plafond à 3 % ?

Une proposition de loi déposée à la Chambre le 30 avril 2026 par la députée Leentje Grillaert (CD&V) vise à plafonner les commissions des agents immobiliers. Il n'existe aujourd'hui aucun plafond légal en Belgique, ni à la vente ni à la location. Le texte a relancé un débat que les propriétaires namurois se posent au moment de choisir une agence : combien coûte réellement la vente d'un bien, et sur quoi porte ce montant.

Ce que représentent les commissions aujourd'hui

Selon une étude de l'Autorité belge de la concurrence réalisée en 2016, les commissions de vente se situent généralement entre 2 % et 4 % du prix. Pour un logement de 390.000 €, cela représente près de 19.000 € de frais d'agence TVA comprise, qui s'ajoutent aux droits d'enregistrement et aux frais de notaire. En Belgique, la commission est payée par la partie qui a mandaté l'agent, le plus souvent le vendeur. Elle se déduit donc directement de ce qu'il perçoit.

Ce que contient le texte

Pour la vente d'un bien résidentiel, la commission serait limitée à 3 % HTVA du prix de vente. En location, elle ne pourrait dépasser un mois de loyer, uniquement pour les baux de résidence principale. Une seule commission serait due par transaction, et toute clause prévoyant un montant supérieur serait nulle. L'immobilier commercial, les bureaux, la logistique et les autres biens d'investissement sont exclus du champ d'application.

L'auteure du texte le présente comme une mesure de protection du consommateur et d'accessibilité au logement.

Pourquoi la profession s'y oppose

L'IPI regrette de ne pas avoir été consulté, et rappelle que ce n'est pas la première proposition de la même députée visant les agents immobiliers dans ce cas. L'Institut pointe surtout une inégalité de traitement : d'autres professions réglementées qui exercent des activités d'agent immobilier, comme les architectes ou les géomètres-experts, fixent librement leurs honoraires. Il plaide pour la transparence, la concurrence et le contrôle plutôt que pour un plafond.

Federia, dans un avis adressé à la Chambre, demande le rejet du texte. La fédération invoque une discrimination entre professionnels, une atteinte à la liberté d'entreprendre, des plafonds sans fondement économique et un risque pour le marché locatif.

Le Luxembourg a connu le même débat

Au Grand-Duché, une proposition de loi a été soumise pour avis en 2022 au ministre de l'Économie. Elle prévoyait une commission maximale de 2 % du prix de vente, avec un plafond en euros indexé, et le paiement par la seule partie ayant mandaté l'intermédiaire. Le Conseil d'État luxembourgeois a laissé au législateur l'appréciation de son opportunité. Le débat belge s'inscrit donc dans une réflexion plus large sur l'encadrement des honoraires dans les pays voisins.

Où en est le dossier

À la date de publication, le texte reste une proposition de loi. Rien ne change pour les mandats signés aujourd'hui : la commission se négocie librement et doit figurer dans la convention que l'agent vous remet avant toute signature. En cas d'adoption, la date d'entrée en vigueur et le sort des contrats en cours dépendraient du texte final.

Ce que les règles actuelles imposent déjà

Même sans plafond, le vendeur est protégé sur plusieurs points. Le code de déontologie de l'IPI, en vigueur depuis le 1er octobre 2026, impose que les honoraires soient communiqués avant toute relation contractuelle, et interdit tout frais qui n'aurait pas été convenu. Il interdit aussi une commission égale à la différence entre le prix convenu avec le vendeur et le prix obtenu, qui mettrait l'intérêt de l'agent en conflit avec le vôtre.

Les contrats de courtage sont par ailleurs encadrés par un arrêté royal du 12 janvier 2007. Parmi ses exigences : une reconduction tacite ne peut se faire que pour une durée indéterminée, résiliable avec un préavis d'un mois au plus, et le contrat doit préciser comment vous serez tenu informé de l'exécution de la mission.

Savoir lire un taux de commission

Selon la position de l'Inspection économique relayée par l'IPI, le taux affiché doit être le prix total à payer, TVA comprise. Une commission de 4 % HTVA doit donc être affichée à 4,84 % : à défaut, les 4 % sont considérés comme TVA comprise. Sur une maison vendue 280.000 € à Namur, cela donne :

Les points à vérifier dans le contrat

Le taux n'est qu'une partie de la question. Vérifiez la base de calcul : prix de vente effectivement obtenu, ou prix affiché. Vérifiez le moment où la commission est due, compromis ou acte, et ce qui se passe si la vente n'aboutit pas pour une raison indépendante de vous. Vérifiez les frais éventuellement facturés en plus, comme les photos, les certificats ou la publicité. Pour un mandat exclusif, regardez sa durée, ses conditions de résiliation, et la clause qui s'applique si vous vendez vous-même à un acheteur présenté par l'agence. Enfin, si vous avez déjà travaillé avec une autre agence, demandez-lui la liste des candidats acquéreurs à qui elle a présenté votre bien : elle peut conditionner une commission due à l'ancienne agence.

EDIMMO travaille à 1 % HTVA, soit 1,21 % TVAC, avec un minimum de 2.500 € HTVA, un taux qui reste sous le plafond proposé quel que soit le sort du texte. Pour une estimation gratuite de votre bien à Namur ou dans la province, contactez-nous au 0495 82 07 01.