Acheter dans le neuf à Namur en 2026 : les nouvelles normes qui changent la donne

Deux règles entrées en vigueur le 1er janvier 2026

Le marché namurois se raconte surtout à travers l'ancien, qui représente l'essentiel des transactions. Pourtant, deux mesures entrées en application le 1er janvier 2026 modifient sérieusement l'équation entre acheter ancien et acheter neuf en Wallonie.

Depuis cette date, et pour toute demande de permis introduite après le 31 décembre 2025 :

tout bâtiment neuf ou assimilé au neuf doit couvrir au moins 35 % de sa consommation énergétique par des sources renouvelables (le seuil descend à 15 % pour les bâtiments dont la surface utile totale atteint ou dépasse 1.000 m²) ;
les systèmes de chauffage et de production d'eau chaude fonctionnant au mazout ou au charbon sont interdits dans les bâtiments à construire ou à reconstruire.
Ces exigences découlent d'un arrêté du gouvernement wallon de juin 2025 modifiant la réglementation PEB. Les méthodes de calcul et de certification ont été mises à jour en conséquence.

Ce que cela veut dire pour l'acheteur
Un logement neuf livré aujourd'hui à Namur n'a plus grand-chose à voir avec un logement neuf livré il y a cinq ans.

Une facture énergétique structurellement basse. Pompe à chaleur, panneaux photovoltaïques, ventilation double flux : les solutions retenues pour atteindre le seuil de 35 % sont aussi celles qui font baisser durablement les charges. Sur un budget mensuel, l'écart avec une maison ancienne mal isolée se compte souvent en centaines d'euros.

Zéro travaux à prévoir pendant de longues années. C'est l'argument le plus sous-estimé. Dans l'ancien, le prix d'achat n'est qu'une partie du budget réel.

Aucune exposition au calendrier de rénovation obligatoire. La Wallonie construit progressivement un cadre contraignant pour les logements énergivores. L'interdiction du mazout doit s'étendre aux rénovations lourdes, puis à l'ensemble du parc à un horizon plus lointain. Un bien neuf conforme aux normes 2026 se situe d'emblée du bon côté de ce calendrier.

Une revente plus lisible. Les banques exigent désormais des acquéreurs qu'ils budgètent la rénovation énergétique dans leur plan de financement. Un bien qui n'appelle aucun travaux élargit mécaniquement la base d'acheteurs potentiels au moment de la revente.

Les points de vigilance à ne pas négliger
Le neuf n'est pas la bonne réponse pour tout le monde, et il serait malhonnête de le présenter ainsi.

La fiscalité n'est pas la même. L'achat d'un logement neuf relève en principe de la TVA (21 %) sur la construction et non des droits d'enregistrement réduits à 3 % applicables à l'habitation propre et unique dans l'ancien. C'est le premier calcul à faire, et il dépend étroitement de votre situation. Nous vous recommandons de valider ce point avec votre notaire avant toute décision.

Le prix au mètre carré est plus élevé. À budget égal, vous aurez souvent moins de surface et un terrain plus petit que dans l'ancien.

Les délais. Entre la réservation sur plan et la livraison, il faut compter plusieurs mois voire davantage. Un projet lié à une échéance précise (naissance, rentrée scolaire, mutation) demande une marge de sécurité.

La localisation. Les programmes neufs se situent là où le foncier est disponible, ce qui n'est pas toujours là où vous souhaitez habiter. Dans le centre de Namur en particulier, l'offre résidentielle neuve reste rare, et le retrait des 112 logements initialement prévus au square Léopold ne va pas dans le sens d'une amélioration.

Neuf ou ancien : la vraie comparaison

La comparaison n'a de sens que sur le coût complet, pas sur le prix affiché. Voici les postes à mettre côte à côte avant de trancher :

Prix d'achat, TVA ou droits d'enregistrement selon le cas.
Frais d'acte et frais annexes.
Travaux à réaliser dans les cinq ans, énergie comprise, primes déduites.
Charges énergétiques annuelles estimées.
Valeur de revente probable à dix ans, en tenant compte du niveau PEB.
Sur ce type de calcul, un bien ancien affiché 40.000 € moins cher se révèle régulièrement plus coûteux au total. L'inverse existe aussi, notamment quand l'ancien est déjà rénové ou situé dans une commune où les prix progressent vite.

Nous vous aidons à trancher
Chez ED IMMO, nous accompagnons aussi bien les acquisitions dans l'ancien que les projets neufs, avec la même commission à 1 % et le même travail de fond sur les chiffres.

Notre rôle n'est pas de vous orienter vers un type de bien plutôt qu'un autre, mais de poser les deux scénarios à plat avec vos données réelles : votre budget, votre capacité d'emprunt, votre horizon de revente.

Vous hésitez entre le neuf et l'ancien à Namur ? Parlons-en, et découvrez nos projets neufs disponibles.

Eric Dewals, agent immobilier agréé IPI 507027